Kiedy sprzedaż działek budowlanych będzie działalnością gospodarczą?

Odpowiedź

Sama ilość czy wartość obrotu nie stanowi przesłanki kwalifikującej sprzedaż do źródła „działalność gospodarcza”. Tak samo działania, których celem jest podniesienie wartości zbywanej rzeczy przed sprzedażą (maksymalizacja zarobku nie jest przypisana wyłącznie do czynności przedsiębiorczych). Należy natomiast analizować dokładnie czynnik faktycznego zorganizowania i ciągłości w działaniu. 

Pamiętaj!
To te dwa czynniki stanowią bowiem, czy działanie osoby fizycznej wypełniają przesłanki tzw. normatywnego wzorca działalności gospodarczej. 

Jeżeli zatem osoba uczyniłaby z obrotu ziemią źródło stałego zarobku i dokonywałaby czynności powtarzalnych na bazie posiadanej infrastruktury typowej dla działań przedsiębiorczych, należałoby uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą.

Uzasadnienie

Powszechnie przyjmowany, zarówno wśród podatników, jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego, jest problem wyinterpretowania w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym, co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej. Jest to problem osób fizycznych, które prowadzą działalność gospodarczą w formie jednoosobowej, i u których dochodzi do konieczności rozdzielenia tych składników majątku, które należą do obszaru działalności gospodarczej, i tych należących do majątku prywatnego (taki problem nie występuje np. w spółkach z o.o, gdzie łatwo można odróżnić własność udziałowca i odrębnej osoby prawnej). 

Pamiętaj!
NSA wskazywał już w uchwale (co prawda dotyczącej podatku od nieruchomości), jak można odróżnić majątek związany z działalnością gospodarczą od majątku prywatnego (np. składniki majątku związane z działalnością gospodarczą są zaliczane do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych celem wykazania w kosztach podatkowych odpisu amortyzacyjnego), przy czym problem generalny (tak jak w przypadku podatku od towarów i usług) dotyczy sprzedaży składników posiadanych przez podatnika (nawet wtedy, gdy nie prowadzi on w ogóle działalności gospodarczej, ale sprzedaje majątek dużej wartości). Innymi słowy powstaje praktyczne pytanie, w jakiej sytuacji przychody ze zbycia składników majątkowych podatnika, które nie stanowią elementu przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, winny zostać zaliczone do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, a w jakiej do przychodów z odpłatnego zbycia mienia. 

Faktem jest nieokreśloność granicy, na co wskazuje NSA przykładowo w wyrokach z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. II FSK 1512/12; z dnia 4 marca 2015 r., sygn. II FSK 855/14; z dnia 9 marca 2016 r.; z dnia 5 kwietnia 2016 r., sygn. II FSK 379/14.
W rozstrzygnięciu niniejszej sprawy należałoby wziąć pod uwagę następujące przepisy prawa podatkowego:

• art. 5a pkt 6 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., zgodnie z którym „ilekroć w ustawie jest mowa o: działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9”. Kolejny artykuł wskazuje, że: „Źródłami przychodów są: pozarolnicza działa...