Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym

Odpowiedź

Jeżeli pomiędzy momentem nabycia nieruchomości przez spadkodawców (rodziców) a momentem sprzedaży przez zstępnego upłynie więcej niż pięć lat, to sprzedaż nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku. Należy pamiętać, że gdyby jednak występował obowiązek podatkowy, to cena deklarowana do opodatkowania powinna odpowiadać warunkom rynkowym, a jej znaczne odchylenie powinno być uzasadnione.

Uzasadnienie

Cechą wspólną sprzedaży każdego ze składników majątku posiadanych przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej jest określenie ceny.

Cenę ustala się na podstawie zasady „rzecz jest warta tyle, ile ktoś chce za nią zapłacić”. Jest to kryterium rynkowe i obowiązuje ono zawsze, przy czym występowanie podatku dochodowego od transakcji sprzedaży powoduje ograniczenia wyrażone w treści art. 19 ust. 1–5 u.p.d.o.p. (mają one służyć zabezpieczeniu interesu Skarbu Państwa przed deklarowaniem ceny niższej od faktycznie ustalonej przez strony). Przyjmuje się, że cena tworząca przychód podatkowy to wartość wyrażona ceną i pomniejszona jednocześnie o koszty zbycia. W ust. 1 w zdaniu drugim wskazuje się: „Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej”. I dalej w ust. 3: „Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia”.

Powyższe przepisy pokazują podatnikowi, że nie ma czegoś takiego jak jedna cena. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że w wypadku gdy cena deklarowana przez podatnika (sprzedającego) znacznie odbiega od wartości rynkowej, to organ podatkowy będzie dążył do wyjaśnienia poziomu zadeklarowanej ceny i ustalenia jej na poziomie rynkowym. Pojęcie „znacznie odbiega” jest nieostre, przy czym w praktyce wskazuje się na limit proc...