Najem wspólnej nieruchomości – jak rozliczyć

ODPOWIEDŹ

Zasady rozliczania najmu prywatnego
Co do zasady zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych najem, dzierżawa stanowią odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu - art. 10 ust. 1 pkt 6  ustawy o pdof.
Może jednak istnieć najem, który będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) - jeżeli zostaną spełnione warunki dla prowadzenia działalności w tym zakresie.
W sytuacji gdy najem traktowany jest jako odmienne źródło przychodów, poza działalnością gospodarczą to zgodnie z  art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników z tego źródła są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (zasady ogólne), chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie 
w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Najem a zasady ogólne 
Rozliczając się z najmu prywatnego podatnik możesz wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych (18%, 32%). Zasada ta będzie obowiązywać w przypadku, gdy podatnik nie złoży oświadczenia o rozliczaniu się z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Przy wyborze tej formy podatkowania podatek płacimy od dochodu. Powyższe oznacza, że kwotę uzyskanego przychodu podatnik pomniejsza o koszty (w tym koszty remontu) i dopiero uzyskany dochód opodatkowuje na zasadach ogólnych: 17% i w kolejności 32%.
Warto zatem podkreślić, iż ta forma opodatkowania jest korzystna gdy mamy wysokie koszty uzyskania przychodu w najmie. Przy czym najważniejsze kategorie kosztowe, na które podatnik winien patrzeć, to remonty, amortyzacja oraz odsetki od kredytu.

Najem a ryczałt
Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - art. 2 ust. 1a  tej ustawy.
Zgodnie z  art. 6 ust. 1a  ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. 
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a cytowanej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów z najmu i dzierżawy, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.
Ogólna zasada w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego stanowi, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa 
w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.
Jednakże w sytuacji przychodów z tytułu najmu i dzierżawy za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21...