Lokal przeznaczony pod wynajem prywatny lub okazjonalny - ryczałt czy zasady ogólne

ODPOWIEDŹ

W przypadku ponoszenia przez podatnika nakładów na mieszkanie o dużej wartości, bardziej opłacalne będą zasady ogólne opodatkowania, gdyż wystąpi wtedy możliwość zaliczenia wydatków wyposażeniowych (do 3500 zł) bezpośrednio do kosztów podatkowych oraz możliwość amortyzacji wartości początkowej nabytego mieszkania. Ponoszona strata podatkowa może być rozliczana wtedy w czasie, a podatnik będzie uzyskiwać dodatnie saldo gotówki (z tytułu spieniężenia odpisów amortyzacyjnych). Ważnym czynnikiem wpływającym na opłacalność zasad ogólnych jest wysokość kosztów podatkowych, z kolei ryczałt 8,5% jest opłacalny, gdy podatnik ponosi niskie wydatki związane z wynajem.

UZASADNIENIE

Podstawowe cechy opodatkowania najmu ryczałtem i według zasad ogólnych przedstawiają się następująco:

• najem prywatny nie może być opodatkowany podatkiem według stawki 19%,

• wybierając opodatkowanie najmu ryczałtem podatnik nie traci prawa do wspólnego rozliczenia z małżonkiem, czyli występuje taka sama korzystna sytuacja jak w przypadku rozliczenia wedle skali podatkowej,

• tak samo opodatkowanie najmu ryczałtem nie powoduje utraty prawa rozliczenia się z dzieckiem na zasadach osoby samotnie wychowującej dziecko,

• wybór zasad ogólnych (stawki 18 i 32%) powoduje, że jeżeli mamy do czynienia z wysokimi kwotami czynszu (przychody) i małymi kosztami utrzymania mieszkania, to pojawia się ryzyko, że po przekroczeniu dochodu (łączonego z innymi źródłami opodatkowanymi na zasadach ogólnych) w kwocie 85.528 zł, pojawi się konieczność opodatkowania stawką 32%,

• w przypadku prowadzenia wynajmu opodatkowanego na zasadach ogólnych podatnik nie ma obowiązku prowadzenia żadnych ewidencji ani podatkowej księgi przychodów i rozchodów ((musi natomiast posiadać faktury kosztowe (i inne dowody zakupu) oraz umowy wynajmu, które pozwolą na kontrolę wysokości uzyskiwanego przychodu)),

• w przypadku zasad ogólnych jak i ryczałtu przychód powstaje dopiero w momencie faktycznego otrzymania czynszu (nie stosuje się zasady memoriału jak przy działalności gospodarczej),

• kosztami uzyskania przychodu mogą być wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia, zachowania lub zabezpieczenia przychodu z wyłączeniem wydatków określonych w art. 23 u.p.d.o.f. (stosuje się więc takie same zasady potrącenia kosztów podatkowych jak przy działalności gospodarczej),

• wynajmujący (podatnik) wpłaca zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych bez wezwania do 20 kolejnego miesiąca po miesiącu uzyskania przychodu (kasowego),

• obowiązek zapłaty zaliczki (pierwszej) powstaje poczynając od miesiąca, w którym dochód z najmu przekroczy kwotę 3.091 zł, a zaliczki za kolejne miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku, a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające – mamy zatem do czynienia z rachunkiem narastającym,

• jako koszty podatkowe w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego można uwzględnić wszelkie wydatki, które wykazują racjonalny związek z...