Koszty podatkowe w ramach najmu prywatnego lub okazjonalnego

ODPOWIEDŹ

W przypadku wynajmu prywatnego (okazjonalnego) obowiązuje generalna zasada poniesienia kosztu celem uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodu wraz z uwzględnieniem negatywnego katalogu kosztów.

UZASADNIENIE

Na wstępie należy zauważyć, że w przypadku wynajmu mieszkań (ale też innych nieruchomości lub ruchomości) możliwe jest zastosowanie dwóch form opodatkowania: (1) opodatkowanie na zasadach ogólnych, gdzie podatnik będzie ustalał wysokość podatku dochodowego przy uwzględnieniu kosztów podatkowych, (2) ryczałt od przychodów wedle stawki 8,5%. Powyższe formy opodatkowania mogą być stosowane przez osoby fizyczne, które nie będą dla celów wynajmu zakładać działalności gospodarczej.

Ogólnie można stwierdzić, że w przypadku zastosowania przez podatnika zasad ogólnych, należy stosować te same zasady uznawania kosztów podatkowych, jak gdyby prowadzona była działalność gospodarcza w tym zakresie. Obowiązuje więc generalna zasada poniesienia kosztu celem uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodu wraz z uwzględnieniem negatywnego katalogu kosztów. Koszty podatkowe w najmie prywatnym (lub okazjonalnym) można przypisać do dwóch etapów:

• a) etap 1 - przed rozpoczęciem wynajmu,

• b) etap 2 - w trakcie prowadzenia wynajmu.

W ramach pierwszego etapu wyróżnić można koszty związane z zakupem wyposażenia, ale też (co będzie miało skutki w okresie eksploatacji) amortyzację nabytego na wynajem mieszkania.

Przykład 1

Pani X wynajmująca mieszkanie (najem prywatny) stosuje zasady ogólne opodatkowania przychodów z najmu. Przed rozpoczęciem wynajmu zakupiła komody, rolety na okna, meble wypoczynkowe, lodówkę, zmywarkę, pełen sprzęt AGD (czajnik, żelazko), a także telewizor do każdego pokoju w mieszkaniu. Jeżeli cena netto (bez VAT wykazanego na fakturach zakupowych) będzie dla każdej zakupionej rzeczy niższa od kwoty 3.500 zł, możliwe będzie zaliczenie wydatku do bieżących kosztów uzyskania przychodu. Jeżeli jednak okaże się, że cena netto przekracza 3.500 zł (a rzecz będzie używana dla celów wynajmu dłużej niż rok) należy rzecz potraktować jako środek trwały i amortyzować. (np. interpretacja Dyrektora IS w Poznaniu z dnia 13 sierpnia 2013 roku, sygn. ILPB1/415-573/13-2/TW).

Można w tym miejscu wskazać na możliwość pewnego typu optymalizacji podatkowej. Jeżeli bowiem podatnik będzie np. dokonywał zakupu zestawu meblowego, to kupując go „w komplecie”, po przekroczeniu kwoty 3500 zł netto będzie zmuszony do przenoszenia wydatku do kosztów podatkowych za pomocą odpisów amortyzacyjnych. Kupując oddzielnie k...