Jak rozliczyć wynajem mieszkania od współmałżonka

ODPOWIEDŹ

Zasada swobody zawierania umów pozwala stronom czynności cywilno-prawnej w granicach określonych w przepisach na ukształtowanie jej treści według swego uznania. W myśl art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Wyraża się ona w autonomii woli stron oraz w ich równym traktowaniu. Zasada ta ma zastosowanie do wszystkich kontraktów obligacyjnych czyli również do umowy najmu.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jednym z przedmiotowo istotnych elementów tej umowy jest czynsz. W przypadku gdy przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny, czynsz co do zasady zawiera opłaty za korzystanie z lokalu. Do opłat tych zalicza się opłaty eksploatacyjne obejmujące m.in. energię elektryczną, ogrzewanie, gaz, wywóz śmieci i ścieków. Czynsz może również zawierać opłaty związane z dodatkowymi usługami np. koszt sprzątania klatki schodowej czy opłaty za ochronę budynku. Czynsz zawiera również wynagrodzenie dla najemcy czyli właściciela lokalu za jego udostępnienie wynajmującemu. Mając na uwadze powyższą zasadę swobody umów jeżeli stronom, a przede wszystkim najemcy odpowiada wysokość czynszu to w zasadzie nic nie stoi na przeszkodzie do zawarcia umowy najmu.

Inaczej może wyglądać sytuacja w przypadku przepisów dotyczących podatku dochodowego, w szczególności gdy chodzi o koszty podatkowe. Przepisy te nie mogą kwestionować poprawności zawarcia umowy najmu jeżeli spełnia ona warunki jakie określają przepisy kodeksu cywilnego, a w szczególności gdy zawiera wszystkie elementy przedmiotowe istotne typowe dla tej czynności. W myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W art. 23 ust. 1 zawierającym katalog kosztów nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów nie zawarto wyłączenia dotyczące wysokości czynszu przekraczającego cenę rynkową. Można jednak zastanowić się czy organy podatkowe mogł...