Forma opodatkowania przy wynajmie nieruchomości - poglądy organów podatkowych

ODPOWIEDŹ

Zdaniem redakcji, w opisanym stanie faktycznym należałoby uznać, że podatnik może potraktować wynajmowanie dwóch mieszkań jako wynajem prywatny, a nie jako działalność gospodarcza polegająca na wynajmie. Niemniej jednak podatnicy, którzy wynajmują mieszkania powinni zwrócić szczególną uwagę na takie czynniki jak: działanie w sposób ciągły, ilość wynajmowanych mieszkań, stopień zorganizowania procesu wynajmowania mieszkań, cel nabycia mieszkania. Zarówno bowiem organy podatkowe jak i sądy administracyjne uznają, że jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej - w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

UZASADNIENIE

Problem z ustaleniem formy opodatkowania z tytułu wynajmu mieszkań wynika z faktu, iż wynajem może być przypisany do różnych źródeł przychodu. Z jednej strony może być to działalność gospodarcza (pkt 3 ust.1 art.10 u.p.d.o.f.), której definicja wyrażona jest w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., ale także może być to tzw. wynajem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.) . W przypadku tej formy opodatkowania wynajmujący może skorzystać z opodatkowania z tytułu najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% uzyskanych przychodów lub opodatkowania na zasadach ogólnych.

Oś sporu pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi występuje, co do uznania czynności wynajmu za działalność gospodarczą lub też najem prywatny (okazjonalny). Niestety ani organy podatkowe ani sądy administracyjne nie wypracowały przez lata jednolitej linii orzeczniczej i interpretacyjnej. Nie mniej jednak można wskazać na dwa skrajne przypadki, które mogą być w jakimś stopniu punktem odniesienia dla analizy konkretnych przypadków.

Przykład 1

Pan X dokonał wpisu w ewidencji działalności usługi wynajmu mieszkań. Jego działalność polega na tym, że na okresy kilkudniowe lub kilkumiesięczne wynajmuje różnym osobom i podmiotom mieszkania (posiada ich 15). W celu usprawnienia świadczenia usługi wynajmu zorganizował on biuro, w którym zatrudnia jednego pracownika, który zajmuje się podpisywaniem umów najmu i wydawaniem kluczy. Ponadto Pan X zatrudnił osobę na umowę zlecenia do sprzątania mieszkań. Informacje o możliwości wynajmowania mieszkań znajdują się na stronie internetowej.

W takim przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu, bowiem zarówno rozmiar jak i powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej - ten rodzaj wynajmu spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przykład 2

Pan Y posiada mieszk...