Zasady opodatkowania najmu prywatnego

1. Najem w rozumieniu przepisów prawa cywilnego

W myśl art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu jest umową konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Najem może mieć za przedmiot zarówno nieruchomości jak i rzeczy ruchome. Najem może także dotyczyć części składowej rzeczy albo jej części jako fragmentu całości.

Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub może nie zawierać oznaczenia czasu na jaki została zawarta. W przypadku barku oznaczenia czasu na jaki umowa została zawarta, jej wypowiedzenia strony umowy mogą dokonać w sposób wskazany w przepisach Kodeksu cywilnego lub w sposób określony w umowie.

Obowiązki wynajmującego

Do podstawowych obowiązków wynajmującego należy wydanie przedmiotu najmu w stanie nadającym się do umówionego użytku albo w stanie nadającym się do normalnego używania zgodnie z jego właściwościami i przeznaczeniem. Wynajmujący powinien także utrzymywać rzecz przez okres trwania najmu w stanie zdatnym do powyższego użytku – art. 662 § 1 K.c. Nakłady na rzecz będącą przedmiotem najmu oraz koszty jej naprawy obciążają wynajmującego. Z tym, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę - § 2 powyższego artykułu.

Obowiązki najemcy

Do podstawowych obowiązków najemcy należy używanie rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy - art. 666 § 1 K.c. Powinien on używać przedmiotu najmu w taki sposób, aby po wygaśnięciu umowy zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem jego zużycia w wyniku normalnego używania. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy – art. 667 § 1 K.c. Do obowiązków najemcy należy również, zgodnie z zacytowanym powyżej art. 659 § 1 K.c., zapłata umówionego czynszu, stanowiącego wynagrodzenie dla wynajmującego za korzystanie przez najemcę z przedmiotu najmu. Zgodnie z treścią art. 669 § 1 i 2 K.c. najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Najem lokali

Przepisy Kodeksu cywilnego częściowo w sposób odmienny regulują najem lokali. Co do zasady, według art. 680 K.c. do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału o najmie, z zachowaniem przepisów dotyczących najmu lokalu. W przypadku najmu lokalu do drobnych nakładów, zgodnie z art. 682 K.c., które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów – art. 684 K.c.

Według art. 680¹ § 1 małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Stosownie do art 688¹ § 1 i 2 K.c. za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

2. Przedmiot umowy najmu

Mówiąc o najmie mamy na myśli najczęściej umowy, których przedmiotem są lokale mieszkalne lub użytkowe albo ich części, a także całe budynki lub ich części. Przychody z najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jak wynika z treści art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami objętymi wskazaną ustawą będzie podlegały ww. umowy jak również umowy, których przedmiotem są inne rzeczy. Zgodnie bowiem z wymienionym art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o pdof źródłami przychodów są:

• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

Zgodnie z treścią art. 45 K.c. rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Rzeczy możemy podzielić na:

• rzeczy ruchome oraz

• nieruchomości.

Nieruchomościami w myśl art. 46 § 1 K.c. są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Pozostałe rzeczy określane są mianem rzeczy ruchomych.

Przedmiotem umowy najmu mogą być lokale mieszkalne będące przedmiotem spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu. Wynika to z treści art. 9 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka całego lub części lokalu mieszkalnego nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, członek obowiązany jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności. Analogiczne stanowisko zawiera art. 1716 powyższej ustawy w stosunku do umowy najmu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Przedmiotem umowy najmu mogą być również inne rzeczy materialne np. grunty, budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, pojazdy samochodowe.

3. Najem w przepisach podatkowych

Przychody z najmu jeżeli uzyskiwane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będą zaliczane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do pozarolniczej działalności gospodarczej. Jak wskazywaliśmy powyżej ustawa w art. 10 ust. 1 pkt 6 jako źródło przychodów wymienia najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jak wynika z przytoczonych powyżej przepisów, przychody z najmu możemy uzyskiwać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wówczas będą one opodatkowane na zasadach określonych dla podmiotów prowadzących taka działalność. Przychody z najmu można uzyskać także poza działalnością gospodarczą. W takim przypadku przychody określa się potocznie najmem prywatnym.

4. Wybór formy opodatkowania najmu prywatnego

Z najmu prywatnego możemy rozliczyć się podatkowo w dwojaki sposób:

1. z wykorzystaniem zryczałtowanej formy opodatkowania,

2. z wykorzystaniem opodatkowania na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Wybór jednej z dwóch wymienionych powyżej form opodatkowania najmu prywatnego będzie miał wpływ na na wysokość podatku, gdyż dla każdej z powyższych form będą miały zastosowanie inne zasady określające wysokość podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym no i oczywiście dla każdej z tych form będą obowiązywać inne stawki podatkowe.

4.1. Opodatkowanie najmu prywatnego podatkiem zryczałtowanym

W myśl art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w przypadku osiągania przychodów, z tytułu umów najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Zgodnie z treścią art. 1 pkt 2 w/w ustawy, przedmiotowa ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W myśl art. 2 ust. 1a w/w ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, iż w przypadku wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu pryw...