Opodatkowanie podatkiem dochodowym najmu prywatnego

1. Jak dokonać wyboru formy opodatkowania podatkiem dochodowym najmu prywatnego

Wybór formy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego podatkiem dochodowym determinują koszty jakie wynajmujący ponosi na przedmiot najmu oraz na realizację umowy zawartej z najemcą. W przypadku gdy najem nie generuje wysokich kosztów bardziej opłacalną dla wynajmującego formą opodatkowania będzie podatek zryczałtowany od przychodów ewidencjonowanych.

Symulacja wysokości podatków w przypadku niskich kosztów umowy najmu, brak kosztów z tytułu spłaty przez wynajmującego kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania lub/oraz na przeprowadzenie jego remontu.

A. Kwota miesięczna ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych:

• a) wartość lokalu będącego przedmiotem najmu - 270.000 zł

• b) wysokość czynszu z tytułu najmu lokalu - 1.600 zł

• c) opłaty z tytułu czynszu wpłacanego do spółdzielni mieszkaniowej - 400 zł

• d) podatek od nieruchomości 1/12 z 50 zł - 4,20 zł

• e) wysokość odpisu amortyzacyjnego (przyjęto podstawową stawkę amortyzacji lokalu mieszkalnego wynoszącą 1,5%) - amortyzacja nie była naliczana

• f) podstawa opodatkowania - 1.600 zł

• g) podatek o przychodów z najmu przy zastosowaniu stawki podatku zryczałtowanego wynoszącej 8,5% - 136 zł

B. Podatek dochodowy przy zastosowaniu skali podatkowej 18% i 32%

• a) wartość lokalu będącego przedmiotem najmu - 270.000 zł

• b) wysokość czynszu tytułu najmu lokalu - 1.600 zł

• c) opłaty z tytułu czynszu wpłacanego do spółdzielni mieszkaniowej (jeżeli w umowie najmu nie wskazano, iż wydatek ten będzie pokrywany przez najemcę) - 400 zł

• d) podatek od nieruchomości 1/12 z 50 zł - 4,20 zł

• e) wysokość odpisu amortyzacyjnego (przyjęto podstawową stawkę amortyzacji lokalu mieszkalnego wynoszącą 1,5%) -3 37,50 zł

• f) podstawa opodatkowania ( po zaokrągleniu do pełnych zł) - 858 zł

• g) podatek dochodowy przy zastosowaniu stawki 18% - 154 zł

Jak widać z powyższego porównania wybór zryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego będzie korzystniejszy dla wynajmującego gdyż kwota miesięcznego podatku do zapłaty w porównaniu do dochodów z tytułu najmu opodatkowanych podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych według skali podatkowej będzie niższa o 18 zł, co w skali roku wyniesie 216 zł mniej podatku do zapłaty.

Natomiast inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku gdy wynajmujący spłaca kredyt bankowy pobrany na zakup lokalu przeznaczonego pod wynajem oraz ponosi dodatkowe wydatki z tytułu ubezpieczenia tego lokalu. W takim przypadku wysokość czynszu od dochodu opodatkowanego na zasadach ogólnych przy zastosowaniu skali podatkowej wyniesie:

• a) wartość lokalu będącego przedmiotem najmu - 270.000 zł

• b) wysokość czynszu tytułu najmu lokalu - 1.600 zł

• c) opłaty z tytułu czynszu wpłacanego do spółdzielni mieszkaniowej - 400 zł

• d) podatek od nieruchomości 1/12 z 50 zł - 4,20 zł

• e) wysokość odpisu amortyzacyjnego (przyjęto podstawową stawkę amortyzacji lokalu mieszkalnego wynoszącą 1,5%) - 337,50 zł

• f) kwota odsetek od raty kredytu bankowego - 560 zł

• g) wysokość kosztów ubezpieczenia 1/12 z 285 zł - 23,75 zł

• h) podstawa opodatkowania ( po zaokrągleniu do pełnych zł) - 275 zł

• i) podatek dochodowy przy zastosowaniu stawki 18% - 50 zł

W porównaniu do wysokości podatku przy wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania kwota miesięcznego podatku do zapłaty będzie niższa o 86 zł, co w skali roku wyniesie aż 1.032 zł mniej podatku do zapłaty.

WAŻNE: W przypadku gdy z treści umowy wynika, iż do ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją lokalu w postaci kosztu czynszu płaconego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty oraz kosztów mediów, otrzymanie ich przez wynajmującego, a następnie przekazanie ich właściwym podmiotom nie skutkuje u wynajmującego powstaniem przychodu z najmu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym – interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP3-1.4011.372.2017.4.MJ.

W myśl powyższej interpretacji stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie, jak: opłaty za gaz, prąd, wodę, wywóz śmieci, opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

WAŻNE: Aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

2. Wynajęcie rzeczy wspólnej małżonków

Dochody z najmu nieruchomości lub innych rzeczy będących przedmiotem współwłasności małżonków, według ogólnej zasady określonej w przepisach ustawy o podatku dochodowym powinny zostać opodatkowane przez każdego z nich proporcjonalnie do prawa do udziału każdego z małżonków w zysku. Wynika to z ogólnej zasady rozliczania przychodów, których źródło powiązane jest ze współwłasnością majątku, z którego uzyskiwany jest ten przychód, z którego dla każdego ze współwłaścicieli określa się wielkość części tego przychodu stosownie do wielkości udziału we własności rzeczy, i którą następnie winny opodatkować. Obowiązek ten określa art. 8 ust. 1 ustawy o pdof. W myśl wskazanego przepisu przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Zgodnie z ust. 3 powyższego artykułu zasady, o których mowa w ust. 1 i 2, mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 3, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6, pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy – ust. 4 powyższego artykułu.

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu obowiązuje przy zapłacie zaliczek przez cały rok podatkowy oraz przy składaniu zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tego tytułu – ust. 5 powyższego artykułu.

Stosownie do treści ust. 6 w/w artykułu wybór zasady opodatkowania całości doch...