Okresy „bezczynszowe” przy najmie nieruchomości

Pytanie postawione przez naszego czytelnika jest związane z pojęciem czynszu efektywnego, który to termin jest używany w dziedzinie zarządzania nieruchomościami. Odpowiadając na to pytanie skupimy się tylko i wyłącznie na aspektach księgowych i podatkowych związanych z tzw. „okresami bezczynszowymi” przy najmie nieruchomości. Otóż, okresowe zwolnienie z czynszu dla nowo pozyskanego najemcy jest bardzo częstą praktyką, która ma na celu zachęcenie najemców do skorzystania z oferty właściciela nieruchomości (chodzi o to aby nie obciążać najemcy kosztami najmu w okresie, w którym ponosi on inne koszty związane np. z przeprowadzką do nowej lokalizacji). Ujęcie i rozliczenie czynszu efektywnego należy rozpatrywać osobno na gruncie prawa bilansowego i prawa podatkowego.

• Prawo bilansowe

Art. 6 ust. 2 Ustawy o rachunkowości (dalej: „UoR”), stanowi iż dla zapewnienia współmierności przychodów i związanych z nimi kosztów do aktywów lub pasywów danego okresu sprawozdawczego zaliczane będą koszty lub przychody dotyczące przyszłych okresów oraz przypadające na ten okres sprawozdawczy koszty, które jeszcze nie zostały poniesione. Tak więc w omawianej sytuacji należałoby się zastanowić czy i jakie przychody osiąga podmiot wynajmujący. I tutaj wracamy do pojęcia czynszu efektywnego, na bazie którego możemy wyliczyć jaka jest efektywna wartość (cena) czynszu w danym okresie rozliczeniowym (np. miesiącu).

Przykład

Przyjmujemy uproszczenia, zgodnie z którymi cena w okresie najmu jest stała (nie uwzględniamy wpływu inflacji), brak dodatkowych rabatów i ulg, pomijamy podatek VAT. Okres najmu 5 lat, czynsz miesięczny 10 tys. zł, zwolnienie z czynszu przez pierwsze 6 miesięcy. Ile wyniesie miesięczny czynsz efektywny?

• Ilość miesięcy najmu = 5 lat x 12 m-cy = 60 m-cy (w tym 6 bez czynszu a 54 z czynszem)

• Łączny przychód z czynszu w okresie najmu = 54 m-cy x 10 tys. zł = 540 tys. zł

• Czynsz efektywny na miesiąc w okresie najmu = 540 tys. zł / 60 = 9 tys. zł.

Zgodnie p...