Szukanie zaawansowane

Szukanie wraz z odmianą wyrazów
Wstaw * (gwiazdka) po wpisaniu początku wyrazu
np. podatk*, aby znaleźć podatkami, podatkach itd.

Dokładne dopasowanie
Wpisz wyrażenie w cudzysłowie.
Na przykład: "podatek dochodowy".

Wykluczenie wyrażenia
Wstaw - (minus) przed słowem, które chcesz wykluczyć. Na przykład: "sprzedaż -towar"

Brak wyników

PRZYCHODY Z DZIAŁALNOŚCI

20 października 2011

Okresy „bezczynszowe” przy najmie nieruchomości

136

Jesteśmy spółką, która między innymi w zakresie prowadzonej działalności wynajmuje powierzchnię biurową. Niektóre kontrakty z najemcami są podpisywane na okres dłuższy (np. 5 lat), a umowa przewiduje dodatkowo, iż kilka pierwszych miesięcy (np. kwartał lub pół roku) powierzchnia będzie wynajmowana bezczynszowo. W jaki sposób mamy ująć przychód z najmu w przypadku okresów bezczynszowych? Czy koszty ponoszone w związku z wynajętą powierzchnią stanowią koszt okresu czy też powinny być zawieszone do chwili zafakturowania najemcy?

Pytanie postawione przez naszego czytelnika jest związane z pojęciem czynszu efektywnego, który to termin jest używany w dziedzinie zarządzania nieruchomościami. Odpowiadając na to pytanie skupimy się tylko i wyłącznie na aspektach księgowych i podatkowych związanych z tzw. „okresami bezczynszowymi” przy najmie nieruchomości. Otóż, okresowe zwolnienie z czynszu dla nowo pozyskanego najemcy jest bardzo częstą praktyką, która ma na celu zachęcenie najemców do skorzystania z oferty właściciela nieruchomości (chodzi o to aby nie obciążać najemcy kosztami najmu w okresie, w którym ponosi on inne koszty związane np. z przeprowadzką do nowej lokalizacji). Ujęcie i rozliczenie czynszu efektywnego należy rozpatrywać osobno na gruncie prawa bilansowego i prawa podatkowego.

• Prawo bilansowe

Art. 6 ust. 2 Ustawy o rachunkowości (dalej: „UoR”), stanowi iż dla zapewnienia współmierności przychodów i związanych z nimi kosztów do aktywów lub pasywów danego okresu sprawozdawczego zaliczane będą koszty lub przychody dotyczące przyszłych okresów oraz przypadające na ten okres sprawozdawczy koszty, które jeszcze nie zostały poniesione. Tak więc w omawianej sytuacji należałoby się zastanowić czy i jakie przychody osiąga podmiot wynajmujący. I tutaj wracamy do pojęcia czynszu efektywnego, na bazie którego możemy wyliczyć jaka jest efektywna wartość (cena) czynszu w danym okresie rozliczeniowym (np. miesiącu).

Przykład

Przyjmujemy uproszczenia, zgodnie z którymi cena w okresie najmu jest stała (nie uwzględniamy wpływu inflacji), brak dodatkowych rabatów i ulg, pomijamy podatek VAT. Okres najmu 5 lat, czynsz miesięczny 10 tys. zł, zwolnienie z czynszu przez pierwsze 6 miesięcy. Ile wyniesie miesięczny czynsz efektywny?

• Ilość miesięcy najmu = 5 lat x 12 m-cy = 60 m-cy (w tym 6 bez czynszu a 54 z czynszem)

• Łączny przychód z czynszu w okresie najmu = 54 m-cy x 10 tys. zł = 540 tys. zł

• Czynsz efektywny na miesiąc w okresie najmu = 540 tys. zł / 60 = 9 tys. zł.

Zgodnie powyższymi wyliczeniami, wynajmujący osiągnie w trakcie trwania umowy najmu przychody w wysokości 540 tys. zł. Mając na uwadze zasadę współmierności przychodów i kosztów, wynajmujący powinien rozpoznawać przychody współmiernie do ponoszonych kosztów (jakimi w przypadku najmu są głównie amortyzacja oraz koszty administracji). Tak więc spółka powinna co miesiąc rozpoznać w przychodach z najmu kwotę 9 tys. zł. W takim przypadku pojawią się rozbieżności pomiędzy miesięcznym czynszem efektywnym, a czynszem fakturowanym (w pierwszych 6 miesiącach będzie więcej przychodów księgowych niż zafakturowanych, a w kolejnych odwrotnie), a różnica wpłynie na pozycję czynnych rozliczeń międzyokresowych (z tytułu rozliczenia czynszu efektywnego). Sugeruje się aby dla celów rachunkowości prowadzonej według polskiej ustawy o rachunkowości, rozliczenia z tytułu czynszu efektywnego wykazywać w czynnych rozliczeniach międzyokresowych.

Księgowanie u wynajmującego w każdym z pierwszych 6 miesięcy najmu będzie się przedstawiać następująco:

- Ma Przychody ze sprzedaży 9 tys. zł

- Wn Czynne Rozliczenia Międzyokresowe 9 tys. zł

Uwaga: Po 6 miesiącach saldo czynnych rozliczeń międzyokresowych wyniesie 54 tys. zł i będzie rozliczane w kolejnych 54 miesiącach.

Księgowanie u wynajmującego od 7 do 60 miesiąca będzie się przedstawi...

To co widzisz, to tylko 30% treści...



Aby uzyskać dostęp do całości, kup prenumeratę