Nieruchomości w firmie i instytucji

I. Definicja nieruchomości

1. Nieruchomość w ujęciu prawa cywilnego

Według przepisów prawa cywilnego rzeczy dzielimy na nieruchomości oraz rzeczy ruchome. Zgodnie z treścią art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie z powyższą definicją w prawie cywilnym wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości:

• części powierzchni ziemi czyli grunty,

• budynki trwale związane z gruntem określane mianem nieruchomości budynkowych,

• części takich budynków, w postaci lokali określane mianem nieruchomości lokalowych.

W myśl powyższego przepisu każdy grunt stanowiący odrębną własność jest z mocy tego przepisu nieruchomością. Natomiast budynek lub lokal będą nieruchomością tylko wtedy gdy przepis szczególny tak stanowi.

Każda rzecz, która nie jest nieruchomością, jest rzeczą ruchomą. Przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują ruchomości poprzez wskazanie jej cech pozytywnych.

Podział rzeczy na nieruchomości i rzeczy ruchome ma istotne znaczenie w obowiązującym prawie bowiem niektóre prawa rzeczowe dotyczą tylko nieruchomości np. użytkowanie wieczyste, służebności czy hipoteka, a inne tylko ruchomości np. zastaw. Przedmiotem niektórych stosunków cywilnoprawnych mogą być tylko nieruchomości np. dożywocie, albo tylko rzeczy ruchomych np. użyczenie czy pożyczka. Natomiast instytucja ksiąg wieczystych odnosi się tylko do nieruchomości.

Częścią składową rzeczy według art. 47 § 2 k.c. jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Jednakże przepisy Kodeku cywilnego przewidują przypadki, w których pojęcie części składowej ulega zawężeniu lub rozszerzeniu. I tak przykładem zawężenia powyższego pojęcia jest art. 47 § 3, w którym stwierdzono, że przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (np. na czas naprawy uszkodzonej części maszyny, wmontowano inną część). Innym przykładem jest art. 49 § 1 k.c. zgodnie z którym urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Przykładem szerszego rozumienia pojęcia części składowej jest art. 48 k.c. według którego do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Przytoczony powyżej przepis zawiera funkcjonującą w prawie cywilnym zasadę ujętą w łacińskiej paremii superficies solo cedit. Jej normatywnym wyrazem jest art. 191 k.c. zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Od powyższej zasady przewidziane są na mocy przepisów szczególnych ograniczenia, o których wspomina przytoczony powyżej art. 46 § 1 k.c.:

• w myśl art 2 ust. 1 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

• według art. 232 § 1 k.c. grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać – art 233. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste – art. 235 § 1 k.c.

• zgodnie z art. 279 § 1 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stają się jej własnością. To samo dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię.

Według art. 47 § 1 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zgodnie z art. 191 k.c. własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

2. Nieruchomość w ujęciu przepisów podatkowych

Nabycie, posiadanie i zbycie nieruchomości związane jest z obowiązkiem ponoszenia obciążeń podatkowych. Podatkami, które mogą obciążyć nieruchomość są:

• podatek od nieruchomości,

• podatek od spadków i darowizn,

• podatek dochodowy od osób fizycznych lub prawnych,

• podatek od towarów i usług.

Przepisy prawa podatkowego w definiowaniu pojęcia nieruchomość posługują się najczęściej definicją wypracowaną w przepisach prawa cywilnego. Jednakże w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych w art. 1a ust. 1 pkt 1-3 zdefiniowane zostały pojęcia budynku, budowli oraz gruntu, budynku i budowli związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. I tak:

• budynkiem jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

• budowlą jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem

• grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a.

Według ust. 2a powyższego artykułu do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;

2. gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d;

3. budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm.3)), lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Przy czym gruntami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d w/w ustawy są grunty:

• pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych,

• niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. poz. 1777), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego – 3 zł od 1 m2 powierzchni.

 Co do zasady powyższe definicje służą wymiarowi podatku od nieruchomości, jednakże w oparciu o wykładnię systemową mogą być pomocne przy interpretacji przepisów dotyczących wymiaru pozostałych podatków.

II. Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej

Nieruchomość może stać się częścią majątku firmy w wyniku:

1. wniesienia jej w zamian za objęcie udziałów lub akcji w spółce kapitałowej,

2. wniesienia jej jako stanowiącej własność prywatną przedsiębiorcy,

3. zakupu jej ze środków finansowych firmy,

4. innych umów cywilnoprawnych (najmu, dzierżawy).

1. Wniesienie nieruchomości w zamian za objęcie udziałów lub akcji w spółce kapitałowej

Objęcie udziałów lub akcji w spółce kapitałowej w zamian za aport w postaci nieruchomości powoduje, iż po stronie wnoszącej zarówno osoby fizycznej jak i osoby prawnej powstają określone skutki podatkowe.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychody z kapitałów pieniężnych uważa się nominalną wartość udziałów (akcji) w spółce albo wkładów w spółdzielni, objętych w zamian za wkład niepieniężny, z wyjątkiem gdy przedmiotem wkładu niepieniężnego jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część, a które przychody na mocy art. 21 ust. 1 pkt 109 w/w ustawy są wolne od podatku. Podobny zapis znajduje się w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych w art. 12 ust. 1 pkt 7, według którego przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności nominalna wartość udziałów (akcji) w spółce albo wartość wkładów w spółdzielni objętych w zamian za wkład niepieniężny w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

W myśl art. 30b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia papierów wartościowych lub pochodnych instrumentów finansowych, w tym z realizacji praw wynikających z tych instrumentów, z odpłatnego zbycia udziałów (akcji) oraz z tytułu objęcia udziałów (akcji) za wkład niepieniężny w postaci innej niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część, podatek dochodowy wynosi 19% uzyskanego dochodu. Przy czym według ust. 2 pkt 5 powyższego artykułu dochodem, o którym mowa w ust. 1 jest różnica pomiędzy przychodem określonym zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 9 albo 9a a kosztami uzyskania przychodów określonymi na podstawie art. 22 ust. 1e. Wysokość tych kosztów ustala się w zależności od rodzaju wkładu niepieniężnego. Zróżnicowanie kosztów zależy bowiem od tego czy:

• przedmiotem wkładu będą środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne,

• udziały lub akcje,

• inne składniki majątku, u których wydatki poniesione na ich nabycie nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przycho...