Kiedy umowy najmu mieszkań będą klasyfikowane jako wykonywane w ramach działalności gospodarczej

ODPOWIEDŹ

Decyzja o wyborze formy opodatkowania dochodu (przychodu) z tytułu umowy najmu spoczywa tylko i wyłącznie na podatniku. Ustawodawca wprowadził wybór pomiędzy opodatkowaniem ryczałtowym - stawka 8,5% oraz opodatkowaniem na zasadach ogólnych - w ramach działalności gospodarczej. Należy także zaznaczyć, że dla stwierdzenia, iż najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, nie jest wymagana rejestracja działalności. Podatnik wybierając formę opodatkowania musi opierać się na definicji działalności gospodarczej, uregulowanej w ust. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. oraz brać pod uwagę tzw. zamiar związany z wejściem w posiadanie mieszkania. Trzeba także zaznaczyć, iż o ile weryfikacja wynajmu z punktu widzenia definicji działalności gospodarczej jest względnie łatwa, o tyle ustalenia „zamiaru” stanowi istotny problem praktyczny.

UZASADNIENIE

Wynajmowanie mieszkań lub domów jednorodzinnych (lub pomieszczeń w domach jednorodzinnych) może odbywać się na trzy sposoby:

• opodatkowanie w formie ryczałtu – 8,5% wartości przychodu, na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – art. 12 ust.1 pkt. 3 lit. a.

• opodatkowanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na bazie art. 10 ust.1 pkt 3 PIT,

• opodatkowanie jako najem, podnajem, dzierżawa, na bazie art. 10 ust.1 pkt 6 PIT.

Praktyczny problem powstaje w wyborze pomiędzy opodatkowaniem ryczałtowym i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wynika to z faktu, iż jeżeli najem zostanie zakwalifikowany do działalności gospodarczej, to nie jest możliwe stosowania opodatkowania ryczałtowego.

Punktem wyjścia do oceny czy wynajem powinien być opodatkowany w ramach działalności gospodarczej, a więc na zasadach ogólnych, jest analiza sposobu wynajmu na bazie treści art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Artykuł brzmi: „działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza – oznacza to działalność zarobkową:

• wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

• polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

• polegającą na wykorzystaniu rze...