Unieważnienie umowy sprzedaży nieruchomości w przychodach i kosztach uzyskania przychodu

ODPOWIEDŹ

Odpowiedź na takie pytanie do 2015 roku nie było proste ze względu na różne stanowiska prezentowane przez organy podatkowe oraz sądy administracyjne. Według sądów zwrot świadczenia (ceny) na skutek unieważnienia umowy sprzedaży stanowić będzie odrębne źródło przychodu po stronie kupującego oraz koszt po stronie sprzedającego. Zarówno przychód jak i koszt powstają w dacie dokonania zwrotu przedmiotowego świadczenia. Natomiast organy podatkowe nakazywały dokonania wstecznej korekty przychodów i kosztów w związku ze zwrotem świadczeń w wyniku unieważnienia umowy. Obecnie zastosowanie będą miały obowiązujące od tego roku przepisy art. 15 ust. 4i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dotyczące kosztów uzyskania przychodów i art. 12 ust. 3j dotyczący przychodu.

UZASADNIENIE

Z punktu widzenia prawa cywilnego w przypadku gdy sąd wyrokiem uzna czynność prawną za nieważną, oznacza to, iż czynność ta nie wywarła żadnych skutków w obrocie prawnym. W takim przypadku stworzone nieważną czynnością prawną stosunki prawne należy uznać za nieistniejące. Orzeczenie sądu ma skutek ex tunc tj. wsteczny, czyli od dnia zawarcia takiej umowy. Nieważność umowy sprzedaży oznacza, że nie doszło do przeniesienia przez sprzedawcę własności nieruchomości na kupującego. Ty samym sprzedawca nigdy nie przestał być właścicielem przedmiotowej nieruchomości, albowiem nie zbył jej ważną czynnością prawną. Natomiast kupujący nigdy nie był zobowiązany do zapłaty umówionej ceny. Uiszczona przez kupującego cena nabycia nieruchomości podlega zwrotowi według wartości nominalnej. Zgodnie z treścią art. 496 w powiązaniu z art. 497 Kodeksu cywilnego jeżeli wskutek odstąpienia od umowy strony mają dokonać zwrotu świadczeń wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie zaofiaruje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia o zwrot. Przepis artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio w razie rozwiązania lub nieważności umowy wzajemnej.

Powyższe uregulowania prawne zawarte w Kodeksie cywilnym należy odnieść do tego czy w związku z nieważnością umowy sprzedaży nieruchomości ze skutkiem ex tunc, czyli ze skutkiem wstecznym, spowoduje to, że otrzymana przez sprzedawcę nieruchomości cena sprzedaży nie będzie stanowiła dla niego przychodu, a dla kupującego kosztu uzyskania przychodu na warunkach określonych w ustawie o podatku dochodowym. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Natomiast według treści art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj ź...