Rozliczenie kaucji z tytułu najmu w sytuacji gdy najemca przestał płacić czynsz lub zniszczył mieszkanie

ODPOWIEDŹ

Co do zasady, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może rozliczać przychody z umowy najmu w źródle „przychody z najmu” na zasadach ogólnych. Jeżeli mamy do czynienia z sytuacją, w której z kaucji wynajmujący potrącił środki na zaległy czynsz, to w momencie potrącenia powstanie u niego obowiązek podatkowy i przychód za miesiąc, w którym doszło do potrącenia. Natomiast w przypadku, w którym następuje potrącenie z kaucji na poczet remontu (w wyniku szkód jakie wyrządził wynajmujący) to przychód musi zostać rozliczony jako przychód z innych źródeł, gdyż mamy do czynienia z odszkodowaniem a nie czynszem.

UZASADNIENIE

Definicja kaucji nie została wskazana w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jako definicja legalna. Można zatem wskazać na jej potoczne (słownikowe) znaczenie w języku polskim. Słownik Języka Polskiego definiuje kaucję jako „sumę pieniężną złożoną jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiącą odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Inne, choć podoba definicja wskazuje, że jest to „określona suma pieniędzy której zadaniem jest zabezpieczenie roszczeń w przypadku niewywiązania się lub niedbałego wykonania umowy. Kaucja może być wykorzystana na pokrycie strat wynikłych z realizacji umowy”.

Istota kaucji polega zatem na tym, iż stanowi ona zabezpieczenie i zostanie wykorzystana przez uprawnioną stronę jakieś umowy (tu: umowy najmu) tylko w razie zaistnienia określonego zdarzenia (np. powstanie szkody na majątku). Kaucja ma więc co do zasady charakter zwrotny, a to powoduje, że nie może być ona w momencie jej otrzymania zaliczona do przychodów (tu: z tytułu źródła jakim jest najem w podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. zgodnie z art.10 ust.1 pkt 6 u.p.d.o.f.). Na tej smej zasadzie, wypłata przez wynajmującego kaucji po zakończeniu umowy najmu, nie powoduje żadnych skutków w podatku d...